Vuokravakuuden palautus – milloin vuokranantaja saa pidättää ja miten riita vältetään

Vakuus on se kohta vuokrasuhteessa, jossa hyväkin suhde menee usein poikki. Vuokralainen on muuttanut pois, odottaa kahden tai kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa summaa takaisin ja tarvitsee sitä seuraavan asunnon vakuuteen. Vuokranantaja katsoo asuntoa ja miettii, mitä siitä pitäisi korjata.

Kumpikaan ei ole väärässä. He vain katsovat eri asiaa.

Mihin vakuus on tarkoitettu

Vakuus on laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) tarkoitettu turvaamaan vuokranantajan saatavia vuokrasuhteesta. Saatavia voivat olla esimerkiksi maksamatta jäänyt vuokra tai vuokralaisen aiheuttama vahinko.

Vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä. Jos sopimukseen on kirjattu suurempi, ehto ei ylimenevältä osalta sido, vaikka molemmat olisivat sen allekirjoittaneet – AHVL on tältä osin pakottavaa oikeutta.

Vakuus ei ole vuokranantajan omaa rahaa vuokrasuhteen aikana. Se on vuokralaisen rahaa, joka on pantattu turvaamaan mahdollisia saatavia, ja palautetaan siltä osin kuin saatavia ei ole.

Mistä saa pidättää

Pidättäminen edellyttää todellista saatavaa ja perustetta, joka pystytään osoittamaan. Käytännössä nämä ovat tavallisimmat:

• Maksamatta jäänyt vuokra. Selkein tapaus, jos maksuhistoria on tallessa molemmilla.
• Vuokralaisen aiheuttama vahinko. Rikottu lavuaari, poltettu tason pinta, lemmikin raapima ovi, tupakoinnista aiheutunut haju kun sopimuksessa oli tupakointikielto.
• Maksamatta jääneet erikseen laskutettavat kulut, esimerkiksi vesimaksu, jos siitä on sopimuksessa sovittu.
• Siivoamatta jättäminen, jos asunto luovutetaan olennaisesti likaisempana kuin se vastaanotettiin. Tavanomaista lähtösiivousta enemmän vaativa siivous on kulu, joka on pystyttävä perustelemaan – ei kiinteä summa, jonka voi vetää automaattisesti.
• Puuttuvat avaimet, jos niistä joudutaan sarjoittamaan lukot uudelleen.

Mistä ei saa pidättää

• Tavanomaisesta kulumisesta. Tämä on ylivoimaisesti tavallisin virhe. Vuokralainen ei vastaa siitä, että asunto kuluu kun siinä asutaan: kulkureitin himmentynyt lattialakka, seinän haalistuminen, hanan pinnan mattapinta, tavanomaiset naulanreiät taulujen paikoilla. Mitä pidempään vuokrasuhde on kestänyt, sitä enemmän kulumista on normaalia.
• Asioista, jotka olivat rikki jo tulohetkellä.
• Yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Rakenteet ja kiinteät laitteet kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiölle tai vuokranantajalle, eivät vuokralaiselle.
• "Varmuuden vuoksi". Vakuutta ei saa pitää hallussa siltä varalta, että jotain vielä ilmenisi, ilman että saatavaa on.
• Automaattisen sopimusehdon nojalla. Ehto tyyliin "vakuus menetetään, jos asunto ei ole siivottu" ei tee pidätyksestä perusteltua – peruste ja määrä on silti pystyttävä osoittamaan.

Milloin vakuus pitää palauttaa

Laki ei aseta palautukselle täsmällistä määräaikaa. Se ei tarkoita, että aikaa olisi rajattomasti: vakuus on palautettava ilman aiheetonta viivytystä sen jälkeen, kun on selvinnyt, onko saatavia.

Koska laki vaikenee, asia kannattaa sopia. Kohtuullinen ja käytännössä toimiva tapa on kaksi viikkoa loppukatselmuksesta, ja se kannattaa kirjata sopimukseen. Silloin kummallakaan ei ole epäselvyyttä siitä, milloin asian pitäisi olla käsitelty, ja vuokralainen osaa varautua seuraavan asunnon vakuuteen.

Jos vakuudesta pidätetään, pidätys kannattaa aina eritellä: mikä vika, mikä kustannus, mihin se perustuu. Erittelemätön pidätys ei ole sen paremmin perusteltu, ja se on nopein tapa saada asia riitautetuksi.

Vakuutta ei asuta pois

Yksi väärinkäsitys toistuu niin usein, että se ansaitsee oman kohtansa: vuokralainen jättää viimeisen kuukauden vuokran maksamatta ja ilmoittaa, että se otetaan vakuudesta.

Näin ei voi tehdä yksipuolisesti. Vakuus on annettu turvaamaan mahdollisia saatavia, ei korvaamaan viimeistä vuokraa. Kun vuokralainen jättää vuokran maksamatta, hän on jättänyt vuokran maksamatta – riippumatta siitä, että vuokranantajalla on hallussaan rahaa, joka kuuluu hänelle itselleen.

Käytännön seuraus on kaksitahoinen. Vuokranantaja voi kirjata maksamattoman vuokran saatavaksi ja pidättää sen vakuudesta, mutta samalla vakuus on käytetty eikä sitä ole enää jäljellä siihen, mihin se oli tarkoitettu. Jos loppukatselmuksessa löytyy vahinko, katetta ei ole. Vuokralaisen kannalta lopputulos on sama summa mutta huonompi asema: hänellä ei ole enää mitään, mitä vastaan neuvotella loppuselvityksessä.

Jos rahat ovat tiukalla eikä vakuutta saa mistään seuraavaan asuntoon ennen kuin edellinen palautuu, asiasta kannattaa puhua etukäteen. Vuokranantaja voi suostua siihen, että viimeinen vuokra kuitataan vakuutta vastaan – mutta silloin siitä on sovittu, ja sopimus kannattaa kirjata.

Näin riita vältetään

Vakuusriidat eivät synny vakuudesta. Ne syntyvät siitä, ettei kumpikaan pysty osoittamaan, missä kunnossa asunto oli aluksi.

1. 01

   Kuvatkaa asunto muuttopäivänä

   Kumpikin kuvaa ne kohdat, jotka itse pitää olennaisina. Kuvat sopimuksen liitteeksi ja molempien hyväksyminä, ei kummankaan puhelimen galleriaan.

2. 02

   Kirjatkaa viat sitä mukaa kun ne ilmenevät

   Ilmoitus ja korjaus samaan paikkaan aikajärjestyksessä. Vuokrasuhteen lopussa ei tarvitse muistella, kenelle mistäkin ilmoitettiin.

3. 03

   Tehkää loppukatselmus yhdessä

   Sama kierros samassa järjestyksessä, alkukuvat vieressä. Erot ovat silloin nähtävissä, eivät väitettävissä.

4. 04

   Erittele pidätys

   Mikä vika, mikä kustannus, mihin peruste. Erittely on myös vuokranantajan etu: se on se, mikä pitää pidätyksen kasassa jos asiaa tarkastellaan myöhemmin.

Kun nämä neljä on tehty, vakuuskeskustelu kestää yleensä muutaman minuutin. Ilman niitä se kestää kuukausia ja päättyy siihen, että kumpikin muistaa asian omalla tavallaan.

Näin katselmus tehdään kertoo, mitä kuvata ja miksi kuvien muuttumattomuus on koko asian ydin. Reilusopparissa kuvat sinetöidään sopimuksen liitteeksi, eikä kumpikaan osapuoli voi muuttaa niitä jälkikäteen. Ensimmäinen vuokrasuhde on ilmainen, ja vuokralaiselle palvelu on aina maksuton – hinnat.

Jos asiasta tulee erimielisyys

Erimielisyys kannattaa hoitaa tässä järjestyksessä:

1. Pyydä erittely kirjallisesti. Usein asia selviää tässä: pidätys perustuu johonkin, mitä toinen ei tiennyt, tai se on laskettu väärin.
2. Esitä oma näyttösi. Alkukatselmuksen kuvat, huoltokirjan merkinnät, maksuhistoria.
3. Ota yhteyttä neuvontaan. Vuokralaisliitto ja Suomen Vuokranantajat neuvovat jäseniään, ja kuluttajaneuvonta neuvoo kuluttajaa elinkeinonharjoittajan kanssa syntyneessä riidassa.
4. Kuluttajariitalautakunta tai käräjäoikeus. Viimeinen vaihe, ja molemmille kalliimpi kuin riidan kohde yleensä on.

Reilusoppari ei hoida perintää eikä anna oikeudellista neuvontaa. Se hoitaa sen osan, joka ratkaisee riidat ennen kuin ne syntyvät: näytön siitä, missä kunnossa asunto oli ja mitä vuokrasuhteen aikana tapahtui.

Usein kysytyt kysymykset